¿Qué es la cláusula suelo y en que situación se encuentra dicha cláusula suelo actualmente?

La cláusula suelo es un problema que afecta a millones de hipotecas en España y a pesar de ello hay mucho desconocimiento aún al respecto. Por ello nos hemos decidido a realizar un artículo explicando todos los detalles al respecto y la situación actual en la qué se encuentra dicha cláusula que sigue vigente en muchas hipotecas.

¿Qué es la cláusula suelo?

Se trata de una cláusula que establece un porcentaje de interés mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios acordado con la entidad financiera estén por debajo de dicho mínimo.

La mayoría de hipotecas que se firman en España tienen un tipo de interés variable que se fija en función de un tipo de referencia, en la mayoría de casos se aplica el Euribor, aunque también existen otros como el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) o el IRS (Interest Rate Swap), más un diferencial que varía en función de la entidad.

Por lo tanto, se conoce como cláusula suelo de la hipoteca aquella que fija un porcentaje mínimo aunque el interés correspondiente de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior. Vamos a poner un ejemplo práctico para que se entienda mejor. Una persona tiene una hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 años. En su revisión periódica se la revisan con el Euribor al 0,574%, y se le suma el diferencial del 0,5%. Con estos valores de ejemplo, el interés que correspondería a pagar sería del 1,074% y las cuotas serían 463,23 euros al mes. Sin embargo si tiene un suelo en la hipoteca del 4% tendrá que pagar 605,98 euros mensuales, es decir mes 142,75 euros más de lo que lo correspondería. Al año, 1.712,88 euros más. Como vemos supone importante sobrecoste en una hipoteca de 100.000 euros y en una de 200.000 euros puede suponer perfectamente más de 2.500 euros de más cada año.

¿Cómo viene detallada la cláusula suelo en la escritura?

La cláusula suelo se suele reconocer en la hipoteca bajo epígrafes con títulos como límites a la aplicación del interés variable, límite de la variabilidad o tipo de interés variable.

Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

En la parte donde se detallan las condiciones financieras del préstamo (tipo de interés, plazo…) viene detallado con frases como:

…el tipo de interés ordinario resultante de lo anteriormente pactado no podrá ser nunca inferior a X ENTEROS POR CIENTO ANUAL (X,00%)…

…se fija el tipo de interés máximo en el XX% nominal anual y el tipo de interés mínimo en el X% nominal anual…

…cualquiera que fuere lo que resultare de la revisión del tipo de interés, el tipo aplicable de interés ordinario, así como el sustitutivo, en ningún caso será superior al XX,00% ni inferior al X%…

…Sin perjuicio de lo indicado anteriormente, el tipo de interés aplicable en cada periodo no podrá ser inferior al X% nominal anual ni superar el XX% nominal anual…

¿Es legal dicha cláusula suelo?

La aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley según lo establecido por el Banco de España y la Ley Hipotecaria.

Sin embargo el Tribunal Supremo ha establecido reiteradamente que cuando haya falta de transparencia a la hora de informar de dicha cláusula será nula y por tanto deberña eliminarse.

La realidad además es que ninguno de los bancos que aplican cláusulas suelo informaron adecuadamente de dicha cláusula por lo que casi la mayoría son nulas por falta de transparencia.

Así lo demuestra el éxito de nuestras demandas judiciales donde hemos eliminado el 100% de las cláusulas suelo en los diferentes juzgados de toda España.

A día de hoy ya tenemos más de 400 sentencias favorables y semana a semana sigue creciendo.

¿Cómo eliminar la cláusula suelo?

Lo primero que hay que hacer es intentar negociar directamente en vuestra oficina del Banco. Lo más probable es que no consigáis que os eliminen la cláusula suelo, y mucho menos que os devuelvan lo cobrado de más, así que en ese caso hay que pasar al siguiente paso.
El siguiente paso es presentar una reclamación al Servicio de Atención al Cliente del Banco (SAC) enviándola directamente (aquí podéis ver como hacerlo de manera certificada y rápida: http://www.clausulasuelo.info/p/acuerdo-con-empresa-certificadora-de.html) o entregándola en tu oficina. La reclamación se puede basar en los dos puntos comentados (falta de transparencia y la falta de reciprocidad), aunque es importante que contenga algún elemento justificando la falta de transparencia ya que sólo exponiendo la falta de reciprocidad os será muy complicado anularla. Es muy importante que reviséis si firmasteis la oferta vinculante pues si no lo hicisteis lo más probable es que el Banco incumpliera la Ley 41/2007 (o la orden Ministerial de mayo de 1994 si la escritura es anterior a Diciembre de 2007 y el importe no supera a los 150.253,03 €) con lo cual tendréis mucho más fácil la reclamación. Os recomendamos mirar el artículo la importancia de la oferta vinculante de la hipoteca donde describe exactamente cuando es obligatoria la oferta vinculante y para que importes. En nuestra sección de documentos de ayuda podréis ver algunos ejemplos de reclamación de la cláusula suelo que obviamente hay que adaptar a vuestro caso: modelos de reclamación y documentos de ayuda
La respuesta del SAC tardará bastante, normalmente dos meses, pero si no teníais oferta vinculante es bastante posible que os den la razón. Si la teníais os la dieron correcta y en el plazo correcto (3 días hábiles anteriores a la firma) va a ser más complicado que os den la razón en el SAC.
Si el SAC os da la razón genial! Sino el siguiente paso sería la vía judicial o reclamar al Banco de España. Actualmente, y dado que los bancos no están haciendo caso de los informes del Banco de España, nosotros recomendamos ir por la vía judicial que sí es efectiva. Dada la efectividad de las demandas judiciales hemos creado un servicio a través de nuestros abogados colaboradores para demandar judicialmente a un precio reducido. Aquí tenéis la información: demanda judicialmente. Por esta vía estamos eliminando el 100% de las cláusulas suelos que se demandan a través de nuestros abogados (si estáis interesados podéis enviar un email a demandas@clausulasuelo.info). Así que el juicio es una buena alternativa para asegurarse la anulación.

¿Qué sentencias han conseguido eliminar la cláusula suelo?

A día de hoy hay miles de sentencias favorables a los clientes anulando la cláusula suelo sin embargo la más destacable es la que abrió masivamente la posibilidad de anularlas que fue la del Tribunal Supremo en mayo de 2013. El día 9 de mayo el Tribunal Supremo la declaró ilegal en 400.000 contratos de BBVA, 90.000 de Novagalicia Banco y 100.000 de Cajamar. A partir de allí el goteo de sentencias ha sido incesante y cada semana se ganan cientos de casos. Además, hace pocos meses el Tribunal Supremo nuevamente reafirmó su doctrina con dos nuevas sentencias donde a parte de insistir que las cláusulas suelo que no sean transparente serán nulas también declara que los efectos retroactivos de la nulidad se aplicarán desde mayo de 2013 por lo que los bancos deberán devolver todo el dinero cobrado de más desde esa fecha de cada cláusula declarada nula. Este hecho ha sido una gran noticia pues permite actualmente en cada caso recuperar las cantidades pagadas de más que pueden oscilar de media entre 4000 y 10.000 euros.

A continuación detallamos algunas de las más recientes conseguidas por nuestros abogados: