Importancia de la oferta vinculante de la hipoteca

¿Qué es la oferta vinculante?

Es un documento que los bancos y cajas de ahorro (entidades de crédito en general) tienen obligación de entregar al cliente. Esta oferta debe contener todas las condiciones financieras del péstamo hipotecario. Así mismo la validez de la oferta vinculante no puede ser inferior a diez días hábiles a partir de su fecha de entrega.

¿En qué casos es obligatorio?

Hasta 2007 para hipotecas nuevas con límite de 150.253,03 euros (Orden Ministerial de mayo de 1994, sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios). En este caso cuando sea obligatoria deberá estar firmada por el cliente AL MENOS TRES DÍAS ANTES de la firma de la escritura de la hipoteca.

A partir de del 8 de diciembre de 2007 para hipotecas de CUALQUIER IMPORTE (Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, BOE del 8 de diciembre de 2007) se debería facilitar la oferta vinculante o documentación análoga referente a la hipoteca :
"La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos".
Sin embargo, la obligatoriedad estricta de los 3 días de acuerdo a la Orden Ministerial de Mayo de 1994 sigue siendo aplicable a las hipotecas sólo a las hipotecas con límite de 150.253,03 euros.

En los casos de subrogación de hipoteca existente con NOVACIÓN también es obligatoria en los mismos límites comentado arriba: Sin embargo no es así cuando haya una subrogación de la hipoteca existente por ejemplo la del promotor y NO haya novación.

Para las hipotecas más nuevas, el 28 de Octubre de 2011 se publicó  la Orden  EHA/2899/2011 que derogada la Orden Ministerial de Mayo de 1994.  Por lo tanto a partir del 29 de Julio de 2012 (fecha establecida para entrar en vigor los cambios sobre la oferta vinculante) deja  de ser obligatoria la oferta vinculante aunque el cliente si puede pedirla.

¿Por qué es importante en las reclamaciones de la cláusula suelo?

Es importante porqué si no firmamos la oferta vinculante y era obligatoria para nuestra hipoteca el Banco ha incurrido en claro incumplimiento de la ley por lo que será más fácil eliminar la cláusula suelo.

¿Cómo es una oferta vinculante?

Algunos nos habéis preguntado el aspecto que tiene una oferta vinculante. A continuación os mostramos la primera página de una del BBVA para que os hagáis una idea aproximada.

Normalmente tiene más de una página y debe contener toda la información de la nuestra futura hipoteca.

¿Puedo eliminar la cláusula suelo aunque tenga oferta vinculante correcta?

La respuesta es que sí. Desde la sentencia del Supremo se están consiguiendo eliminar todas las cláusulas suelo judicialmente aunque exista oferta vinculante. El motivo es que la sentencia del Supremo establece unos criterios de transparencia que ningún banco ha cumplido aunque entregase la oferta vinculante.  Sin ir más lejos, nuestros abogados colaboradores están consiguiendo eliminar el 100% de los casos y ya tenemos más de 3000 procesos en marcha. Si estáis interesados en eliminar vuestra cláusula suelo y recuperar lo pagado de más sólo debéis enviar un email a: demandas@clausulasuelo.info

Aquí tenéis la información del servicio de demandas judiciales se están eliminando en todos los casos las cláusulas suelo:

http://www.clausulasuelo.info/2014/02/demanda-judicial-eliminar-clausula-suelo.html

Además se están consiguiendo la imposición de las costas al banco por lo qué lo hayamos pagado al abogado y procurador se recupera!

Si tenéis cualquier duda sobre la oferta vinculante en particular o la cláusula suelo en general podéis usar nuestro foro: foroclausulasuelo.com.

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Condenan a Caja España Duero a anular una cláusula suelo y devolver lo cobrado de más

Un juzgado ha anulado la cláusula suelo de una hipoteca suscrita por un matrimonio guipuzcoano en la sucursal de Caja España Duero de San Sebastián para adquirir una segunda vivienda en Lalín (Pontevedra), y le ha condenado a restituir a los afectados el importe indebidamente cobrado.

Según la sentencia del caso, emitida por el Juzgado de lo Mercantil número 1 de la capital guipuzcoana, los hechos se remontan a 2008, cuando el matrimonio acordó un préstamo hipotecario con esta caja para la financiación de una vivienda en la citada localidad gallega por un importe de 210.000 euros a pagar en 47 años.

"Para concretar los pactos -explica la resolución judicial- se imprimió una simulación de dicho producto, en el que consta que habría un 0 % de comisión de apertura, un 0 % de comisión de amortizaciones o cancelación y un interés remuneratorio equivalente al euribor más el 0,25 % revisable anualmente".

Este documento incluía asimismo la obligación de domiciliar una nómina en la entidad, garantizar un gasto anual de mil euros de una tarjeta Visa vinculada a Caja Duero, el abono de 300 euros de tasación, y la contratación de un seguro del hogar y otro de vida por un importe de 210.000 euros en beneficio de la hija del matrimonio, a cuyo nombre figuraba la hipoteca.

La sentencia destaca no obstante que "en ningún momento se acordó la inclusión de una cláusula -suelo- que dispusiera que el interés mínimo que en cualquier caso pagaría el prestatario sería del 3,75 %", como ocurrió posteriormente.

De tal forma que "todos los recibos del préstamo con garantía hipotecaria abonados a partir del 25 de julio de 2009 incluyeron un interés mínimo del 3,75 %, cuando desde entonces el euribor siempre había estado por debajo de tal porcentaje, abonándose al banco puntualmente todos los meses".

Cuando los perjudicados reclamaron por este hecho, en la entidad les desvelaron la existencia de esta cláusula suelo "que impedía que el interés aplicable fuera del euribor más el 0,25 % que habían pactado", por lo que plantearon una reclamación al servicio de atención al cliente de la propia entidad, que no fue atendida, y otra al Banco de España, que tampoco tuvo éxito.

La familia decidió entonces presentar una demanda judicial que ahora les ha dado la razón al entender que la inclusión de la citada cláusula en el contrato no fue negociada "individualmente" ni consentida "expresamente", además de ser contraria a la "buena fe" y adoptada "en perjuicio del consumidor".

La sentencia explica que esta cláusula "causa un desequilibrio importante" en los "derechos y obligaciones" del cliente que son los "requisitos" para considerarla como "abusiva".


Por estos motivos, la resolución declara nula la cláusula "por no haber superado", entre otros aspectos, "las exigencias de transparencia", y condena a Caja España Duero a devolver a los perjudicados "todas las cantidades cobradas en exceso" como consecuencia de su aplicación más "su interés legal desde cada vencimiento abonado hasta hoy", incrementadas con los correspondientes intereses legales elevados dos puntos desde la fecha de la sentencia hasta "la completa satisfacción de los demandantes".

Desde clausulasuelo.info animamos a todo el mundo a demandar judicialmente ya que día tras día se consiguen anular decenas a través de la demanda. Por ello hemos impulsado un nuevo servicio en la web, a través de nuestros abogados colaboradores, para demandar judicialmente:

http://www.clausulasuelo.info/2014/02/demanda-judicial-eliminar-clausula-suelo.html

Ya han conseguido anular decenas de cláusulas suelo y esperamos que ha final de año hayan conseguido anular más de 500 entre ellas más de 10 tanto de Caja España como de Caja Duero. Por ejemplo aquí se puede consultar una de las últimas sentencias conseguidas:

http://www.clausulasuelo.info/2014/10/eliminada-clausula-suelo-caja-espana-duero-abogado.html

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Se acumulan las sentencias anulando la cláusula suelo

Se acumulan cada vez más sentencias anulando cláusulas suelo judicialmente. Para los que hayáis reclamado sin éxito a vuestro banco y al banco de España para que os eliminen la cláusula suelo y no hayáis tenido éxito os ánimo a que estudiéis la vía judicial. Aunque implique un desembolso inicial, las posibilidades de éxito son muy altas pues la mayoría de los juzgados están declarándolas nulas. Sin ir más lejos, nuestro abogado colaborador está eliminando el 100% de las cláusulas suelo judicialmente. Además, en caso de que se declaré nula lo normal es que el banco tenga que asumir todas las costas judiciales por lo que se recupera lo pagado al abogado y al procurador. Para que os hagáis una idea aquí hemos recogida algunas sentencias pero hay centenares. Las iremos actualizando con cualquier nueva sentencia de la que tengamos constancia.

Sentencias que anulan la cláusula suelo judicialmente

19/02/2014 Sentencia Juzgado Mercantin nº8 de Barcelona - Catalunya Banc
19/02/2014 Sentencia del Juzgado Mercantil nº2 de Málaga que obliga a la devolución de lo pagado de más - Cajamar
12/02/2014 Sentencia del Juzgado Mercantil de San Sebastián - Caja España
16/01/2014 Sentencia del Juzgado Mercantil nº1 de Sevilla - La Caixa

     01/2014 Sentencia del Juzgado Mercantil nº35 de Sevilla - Popular

31/12/2013 Sentencia del Juzgado Mercantil nº2 de Málaga que obliga a la devolución de lo pagado de más - Cajamar
06/10/2013 Sentencia del Juzgado Mercantil nº1 de Córdoba - CajaSur
02/10/2013 Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia - CCM
29/09/2013 Sentencia del Juzgado Mercantil nº1 de Madrid - Bantierra
29/09/2013 Sentencia del Juzgado Mercantil nº2 de Málaga - Unicaja
17/07/2013 Sentencia Audiencia Provincial de Vitoria - Liberbank
20/06/2013 Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres - Caja España (anula cláusula suelo pero no obliga a la devolución)
19/06/2013 Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres - Liberbank (anula cláusula suelo pero no obliga a la devolución)
19/06/2013 Sentencia Juzgado Mercantil nº1 de Bilbao - NCG
18/06/2013 Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres - Caja Extremadura (anula cláusula suelo pero no obliga a la devolución)
18/06/2013 Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres - Liberbank (anula cláusula suelo pero no obliga a la devolución)
18/06/2013 Sentencia Juzgado Mercantil nº9 de Barcelona -BMN (anula cláusula suelo pero no obliga la devolución)
17/06/2013 Sentencia Juzgado Mercantil nº5 de Barcelona - Banco Sabadell
23/05/2013 Sentencia Juzgado Mercantil nº2 de Málaga - Cajamar
21/05/2013 Sentencia Juzgado Primera Instancia nº4 de Ourense - Banco Popular
13/05/2013 Sentencia Juzgado Primera Instancia nº4 de Ourense - NCG
10/05/2013 Sentencia Juzgado Primera Instancia nº4 de Ourense - Banco Popular
18/03/2013 Sentencia Juzgado Mercantil nº2 de Bilbao - Banco Guipuzcoano
15/01/2013 Sentencia Juzgado Mercantil de Cáceres - Caja de Ahorros del Mediterráneo-Cajamar
19/12/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres sección 1.Caja de Extremadura (Liberbank)

14/12/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres sección 1. Caja de Extremadura (Liberbank)

28/11/2012 Sentencia Juzgado Mercantil nº2 de Málaga. Banco Pastor (Banco Popular).

19/11/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Palma de Mallorca - Banco demandado Cajamar

16/11/2012 Sentencia Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Córdoba

13/11/2012 Sentencia Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cuenca - Banco de Castilla La Mancha 
12/11/2012 Sentencia Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Orense. Novagalicia (Nova Caixa Galicia)
09/11/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres sección 1. Caja de Extremadura (Liberbank)
05/10/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres sección 1. Caja de Extremadura (Liberbank)

04/10/2012 Sentencia Juzgado Mercantil nº2 de Alicante - Banco demandado BBVA

04/10/2012 Sentencia Juzgado de Primera Instancia nº1 de Cáceres - Caja de Ahorros de Extremadura
25/09/2012 Sentencia Juzgado de Primera Instancia nº1 de Cáceres - Caja de Ahorros de Extremadura

13/09/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Alicante - Banco demandado NCG Banco - EVO

18/07/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres sección 1 - Caja de Extremadura (Liberbank).
11/07/2012 Sentencia Juzgado de Primera Instancia nº1 y Mercantil de Cáceres - Caja de Extremadura (Liberbank).

10/07/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres sección 1 - Caja de Extremadura (Liberbank)

05/07/2012 Sentencia Juzgado Mercantil nº2 de Málaga - Banca Cívica.

05/06/2012 Sentencia Juzgado Mercantil nº2 de Málaga - Banca Cívica.

23/05/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres - Banco demandado Liberbank

16/05/2012 Sentencia Juzgado de lo Mercantil nº1 de Cádiz.

08/05/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Zaragoza - Banco demandado Caja España

24/04/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Cáceres- Banco demandado Caja de Ahorros de Extremadura
23/03/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Burgos - Banco demandado Caja Rural de Burgos
23/03/2012 Sentencia Juzgado de Primera Instancia nº1 y de lo Mercantil de Cáceres-Caja Extremadura (Liberbank)
20/03/2012 Sentencia Juzgado Mercantil nº2 de Málaga

20/03/2012 Sentencia Juzgado de Primera Instancia nº1 y de lo Mercantil de Cáceres.

13/02/2012 Sentencia Juzgado de Primera Instancia nº1 y de lo Mercantil de Cáceres - Caja Extremdura (Liberbank)

10/02/2012 Sentencia Audiencia Provincial de Alicante - Banco demandado Banco Popular

02/02/2012 Sentencia Juzgado de lo Mercantil nº2 de Palma de Mallorca. - Caixa Rural de Balears

09/01/2012 Sentencia Juzgado de Primera Inst. nº2 de San Bartolomé de Tirajana - Caja Grl. de Ahorros de Canarias

21/12/2011 Sentencia Juzgado de lo Mercantil nº1 de Cádiz -Unicaja

20/12/2011 Sentencia Juzgado de lo Mercantil nº1 de Málaga - BBVA

24/11/2011 Sentencia Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Zaragoza - Caja España

18/10/2011 Sentencia Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº1 de Cáceres - Caja de Ahorros de Extremadura

24/04/2011 Sentencia Audiencia Provincial nº 18 de Cáceres

19/09/2011 Sentencia Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Burgos. Banco Cooperativo (Caja Rural de Burgos)

12/09/2011 Sentencia Juzgado de lo Mercantil nº7 de Barcelona.Banco Cooperativo (CR Soria)

11/03/2011 Sentencia Juzgado de lo Mercantil nº1 de León. Caja España.

07/04/2011 Sentencia Audiencia Provincial nº 14 de Barcelona

21/02/2011 Sentencia Juzgado de lo Mercantil nº 1 Alicante - Nova Caixa Galicia

30/09/2010 Sentencia Juzgado de lo Mercantil nº2 de Sevilla - BBVA, Cajamar y Caixa Galicia

07/04/2010 Sentencia Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mollet del Vallés

A la vista de la lista anterior es evidente que aunque un juicio tiene un coste inicial es una vía para asegurarse prácticamente seguro la eliminación de la cláusula suelo.

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Más del 30% de hipotecas tiene cláusulas suelo

Según la Asociación de Consumidores de Navarra, más del 32% de las hipotecas firmadas en los últimos 10 años arrastra una cláusula suelo. Esta polémica cláusula encarece el importe a pagar entre 700 y 3000 euros cada año.

La asociación denuncia que este porcentaje de hipotecas afectadas podría ser aún mayor ya que otro 26% no sabe si tiene suelo en el préstamo y sólo el 42% afirma que no cuenta con este límite. Como ejemplo señala que una persona que hubiese firmado una hipoteca de 150.000 euros a 30 años firmada en enero de 2008, con un diferencial del 0,5% y que contase con un suelo del 2,5%, habría perdido hasta el momento 5.925 euros, entre el encarecimiento de las cuotas ya pagadas y el importe a descontar del capital pendiente.

Es por ello que animamos a todo el mundo a reclamar y si hace falta demandar judicialmente para eliminar la cláusula suelo cuanto antes. El ahorro a lo largo de la vida del préstamo puede ser de más de 10.000 euros e incluso puede llegar a unos 25.000 euros con estos tipos de interés bajo. Para todos los interesados en demandar ofrecemos el servicio de demandas a través de nuestros abogados colaboradores. Aquí tenéis la información completa: Información sobre la demanda judicial con el abogado de clausulasuelo.info

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Se anula una cláusula suelo de Catalunya Banc y se obliga al banco a devolver lo cobrado de más

Catalunya Banc tendrá que anular la cláusula suelo y devolver el dinero que les cobró de más a través de la cláusula suelo que la entidad incluyó en su hipoteca a la hora de renegociar el préstamo, según un fallo del juzgado número 8 de Barcelona, que considera que la incorporación de este tipo de interés mínimo no se negoció, no recibió el consentimiento de esos clientes ni la entidad les informó de su impacto económico.

Los demandantes firmaron un préstamo hipotecario con la antigua caja catalana en 2005 por 194.700 euros, ampliado un año después a 288.000 euros. En 2010, ante la imposibilidad de hacer frente a sus cuotas, los clientes solicitaron una renegociación del préstamo, a lo que la entidad accedió extendiendo el plazo de amortización del crédito en cinco años.

La caja, a través de la novación, incluyó un nuevo tipo de interés y, además, una claúsula suelo del 3,5% y un techo de 15%. La cláusula suelo establece el tipo de interés mínimo que el cliente pagará aunque el Euribor, de referencia para la mayoría de las hipotecas, esté por debajo. Por tanto, una hipoteca con ese límite sigue pagando ese tipo a pesar de que el Euribor está en su nivel más bajo, no permitiendo al deudor beneficiarse de la bajada del índice.

Referencia a la sentencia del Supremo

La magistrada, en su sentencia, considera que los nuevos tipos de interés, que los demandados también pedían anular, estaban perfectamente explicados en el contrato, dando por tanto la razón a Catalunya Banc. Ahora bien, considera que las cláusulas suelo y techo no aparecían en el contrato de origen, sino que es incluyeron tras la renegociación; que «no consta que fuera expresamente negociada ni consentida», y que la entidad no hizo una simulación del impacto económico que tendría en la cuota, más aún teniendo en cuenta la tendencia bajista del Euribor en esos momentos.

«Dichas circunstancias nos llevan a concluir que la cláusulo suelo objeto de este litigio es abusiva y, por ende, nula, pues no consta que la demandada facilitara a los consumidores demandantes información alguna que pudiera permitirles conocer el alcance que podía tener su inclusión en el contrato», concluye la juez, esgrimiendo la sentencia de mayo del año pasado del Tribunal Supremo.

Cada día se anulan más cláusulas suelo

Esta sentencia reafirma la tendencia actual de los juzgados donde se están eliminando casi la totalidad de las cláusula suelo que se demandan judicialmente. Desde nuestra web ofrecemos un nuevo servicio, a través de nuestros abogados colaboradores, para demandar judicialmente a un precio muy reducido y con las máximas garantías de éxito (están eliminando todas las cláusulas suelo que demandan judicialmente). Aquí detallamos el servicio: http://www.clausulasuelo.info/2014/02/demanda-judicial-eliminar-clausula-suelo.html.

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Un juez obliga a Cajamar a devolver a un cliente lo cobrado de más debido a la "cláusula suelo"

El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Málaga ha condenado a la entidad Cajamar Caja Rural a devolver a un cliente la cantidad de 8.689,77 euros como consecuencia de la cláusula suelo que tenía su préstamo hipotecario y que habían sido abonados con anterioridad a la sentencia del Tribunal Supremo, dictada el pasado 9 de mayo, por la que obligaba a varias entidades bancarias a eliminar esa condición de los contratos referidos a las hipotecas. 

La sentencia, con fecha de 12 de febrero estima así la demanda presentada por el cliente y en la que denunciaba que Cajamar Caja Rural había aplicado en su préstamo un interés mínimo de referencia al 3,250% mediante "una cláusula no negociada individualmente que no reúne los requisitos de debida incorporación al contrato", por lo que alegó que la entidad "había transgredido el principio de buena fe contractual al ocasionar en perjuicio del cliente un desequilibrio de las obligaciones injustificado y favorable a una sola de las partes". 

La parte demandada, por su parte, se defendió al asegurar que había eliminado la referida cláusula del contrato de los demandantes a raíz de la sentencia del alto tribunal y se negó a la devolución a las cantidades pagadas con anterioridad. 

Sin embargo, el juez considera en su sentencia que debe condenarse a la entidad bancaria a pagar las cantidades percibidas de más "en virtud del principio de seguridad jurídica". 

El citado juzgado de lo Mercantil no se pronuncia, sin embargo, sobre las cantidades que se hayan podido devengar por parte de la entidad al demandante después de la resolución del Supremo.

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Se suceden las sentencias eliminando la cláusula suelo

Desde que fue dictada la sentencia del Tribunal Supremo en mayo de 2013 estamos viviendo un oleada de resoluciones que van encaminadas en este mismo sentido. Objeto del presente comentario es la sentencia del Juzgado de lo Mercantil de Vigo dictada hace apenas un mes, con fecha 16 de diciembre de 2013.stros

La demanda fue interpuesta por los representantes de un particular contra NCG Banco y es la primera que se dicta en el ámbito territorial mencionado. La misma declara la nulidad de la Cláusula suelo y pone de relieve la discusión existente respecto al reembolso de cantidades. Así, afirma que la cuestión es expresamente polémica. En contra, se han pronunciado algunas resoluciones, como la del JM de Barcelona, JM Murcia o la AP de Cáceres. En cambio a favor de la restitución de cantidades podemos mencionar también otras, no sólo en la instancia -JM Orense, JM Bilbao, JM de Barcelona-, sino también algunas Audiencias Provinciales –AP Álava, AP Cuenca-.

Nuestro criterio, como ya hemos manifestado en otros comentarios (pueden consultarlo aquí, http://www.clausulasuelo.info/2014/01/solicitar-efectos-retroactivos-clausula-suelo.html) es a favor del reintegro de las cantidades que el cliente ha venido abonando durante la aplicación indebida de una cláusula que a posteriori ha sido declarada nula.

A parte de las razones jurídicas ya alegadas en el comentario que pueden consultar en el enlace arriba referenciado, es claro que debe decretarse la restitución de las cantidades por razones de pura congruencia, ya que de lo contrario el causante del daño (bancos o cajas) quedarían impunes de una mala praxis bancaria que han extendido durante años y cuyos costes habrían asumido todos los afectados por la misma.

Juan Bartolomé. Abogado.

Abogado colaborador clausulasuelo.info

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Un juzgado obliga a Caja España a devolver a un cliente el dinero de la clausula suelo (unos 8000 euros)

Ha sido el juzgado de lo Mercantil de San Sebastián el que ha dictado la sentencia que califica como nula a todos los efectos la clausula suelo que se incluyó en la hipoteca. Esto significa que la entidad bancaria deberá devolver las cantidades pagadas de más por el cliente desde 2008, unos 8.000 euros.

El juez entiende que hubo una falta de información porque ni siquiera se le entregó la oferta de información vinculante, un trámite obligatorio que deben cumplir los bancos cuando formalizan una hipoteca y que incluye datos relevantes del contrato como el Euribor, el interés de demora o la mencionada clausula suelo.

Si queréis conocer todos los detalles de nuestro servicio de demandas para anular vuestra cláusula suelo sólo tenéis que acceder al siguiente enlace:

http://www.clausulasuelo.info/2014/02/demanda-judicial-eliminar-clausula-suelo.html

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